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文 / 游石

西安要崛起，当有县域经济的崛起；而县域经济的崛起，需要摆脱过去普遍存在的坐等靠要的依赖心理，摆脱“短快热”发展模式的短视思维，正视自身、革新观念革除发展陈疾以求自强，才能迎来真正的机会。

在西安各大区县中，蓝田是最不出挑的那一个。

作为最靠近西安的郊县，它坐拥区县中第二大的面积，人口倒数第三少，人均GDP却也常年徘徊于倒数第二。

最近，蓝田收到一份大礼包：

“金秋季”蓝田县招商项目集中签约仪式上，蓝田签约9个项目，总投资139.3亿元。

城端注意到，此次签约项目中：有现代服务业项目1个，为中通快递集团西北总部，落户蓝田工业园；2个为工业项目，分别是西三元环保科技产业园和蓝田县电子商务产业园项目；2个基础设施项目，分别是中电建生态环境集团战略合作项目、蓝田县兴水水务公司与中国水电三局实施综合整治和供水、污水处理等工程。

最值得关注的是文旅康养项目，达到4个，分别是融创未来之城项目、聚旺灞水田园康养小镇项目、曲江旅游普化艺术康养示范区项目、中惠旅王顺山智慧景区项目。

这是蓝田县今年以来总金额最大的一笔签约，放在近年来第三季度签约数据来看，也可以说绝无仅有。

想必蓝田的招商官员已经偷着笑了。

蓝田，机遇来了？

以新城、特色小镇为支点的地产拓局

具体看看这份“大礼包”，亮点有，隐忧也有。

值得期待的是：中通快递西北总部是为蓝田打造“物流枢纽”新下一城，工业项目是两个产业园项目，发展前景也需观望。

其余6个项目，主要是在“环境”上做文章，进一步助力蓝田打造“全国生态样板县”。

其中，最令人关注的是王顺山智慧景区项目。作为景区营运第一股，中惠旅已在国内成功运营近30家旅游景点，近年业绩不菲，4A级的王顺山景区本就是美人胚子，若加以“专业提升”，未来可期。

但此外三项，融创未来之城、聚旺灞水田园、曲江旅游普华艺术康养示范区，则显现“地产+”在蓝田的快速布局。

这三个项目概念都很时尚。

融创未来之城采用TOD模式（即以公共交通为导向，规划居民区和商业区时，使公共交通使用最大化的设计方式），依托西武高铁蓝田站，打造站前广场和集居住、商业、休闲、教育于一体的区域创新产业门户区。9月底，融创中国董事长孙宏斌一行，还与蓝田县委书记林梅，就合作开发焦汤片区及相关项目推进工作，进行了洽谈交流，由此可见融创对挺进蓝田的高度期待。

打造灞水田园康养小镇项目的聚旺控股，则是来自宝鸡的一家开发商，灞水田园康养小镇项目是其为数不多的走出宝鸡的开发项目，其品质如何尚待观察。

普华艺术康养示范区也说得明白：通过高端民宿、康养服务社区等项目联动组合，致力于打造蓝田县农旅融合暨大健康产业新示范。

问题在于，在房地产市场接连迎来“铁腕新规”的当下，蓝田“重仓”地产的操作，其利弊如何？

开发商的转向和县城发展的策略

开发商“青睐”蓝田自有其逻辑。

自今年7月以来，一系列调控升级之下，房企在一二线城市的发展空间已然大大收紧。

8月6日，央行发布《二季度货币政策执行报告》，重申“房住不炒”基调；

8月22日，最高领导人在长三角一体化发展座谈会上提到，“要坚决防止借机炒作房地产。”

与之几乎同步，央行和住建部为房企划出三条“红线”，客观压迫房企资金吃紧，将导致再无力承担高地价。

9月下旬，炒房大V和水库论坛被封。

28日，监管部门要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。这对高房价的城市来说，是一条强行“限流”的紧箍咒，房企的销售势必大受冲击。

与此同时，值得注意的是，县城的房地产市场被悄悄放开了。

7月22日，国务院常务会议召开，部署加强新型城镇化建设。

根据会议内容，新型城镇化建设方向包括：加强公共卫生体系和相关设施建设及建设适应进城农民刚性需求的住房，提高县城承载能力。

这样一来，开发商出于一二线城市的压力，向县城“下沉”；县城出于新型城镇化的需要，引进地产开发，就成了顺理成章的逻辑。

而从市场规律看，因为经济下行压力、收入吃紧的“消费下沉”，也让县城楼市的消费有了较以往更多支撑。

所以，出于地皮便宜、开发空间大、地方政策利好和有消费力支撑等因素，开发商纷纷转战“县城”，这一自2018年以来就愈演愈烈的趋势，在楼市新政下或进一步加强。

反观蓝田，其毗邻西安，可以说成也地利败也地利。

缺少产业支撑，多年来被西安主城区“虹吸”，呈现人口流失状态，特别自2019年起GDP出现负增长态势，让这个财政吃紧的县城更陷入“巧妇难为无米之炊”的困境。

那么，打生态牌、走土地财政，满足一些在西安工作，却无力在西安置业的人们的需求，这似乎是蓝田能打的很不错的牌。

然而，市场逻辑真这么简单么？

西安“后花园”需要走出“短快热”

蓝田打造全国生态样板县，应该分两方面看。

从连片区域来看，其毗邻的长安区近年来提出打造全域生态美景，灞桥区更毋庸置疑，多年来以打造西安城区绿肺为己任，因此，从打造“花园城区”的逻辑来说，蓝田特色并不突出。

说白了，蓝田相对灞桥、长安来说，区位吃亏，产业吃亏，唯一有优势的，就是房价洼地。

这“洼地”是对蓝田区域价值的最直观反映，但在市场资源的流动配置中，这样的“洼地”迟早慢慢变浅，随着土地开发、房价上涨，蓝田的地价优势会被一点点削弱。

而从城市宏观发展格局来看，依照西安、咸阳两市的表态，未来10年“西咸一体化”已成大势所趋，西安向西，西咸新区方向的发展红利，已远远高过原来要打造城市副中心的浐灞板块。更不用说，西咸新区同样主打“生态牌”。相对而言，策略同质化的蓝田似乎更处于不利境地。

需要说明的是，安居客西安各区县二手房数据已经折射出这一趋势。其中，城北和城西分别同比上涨11.17%和7.93%，高新区板块同比上涨21.53%，就连长安区也同比上涨高达20.35%，但是蓝田县房价二手房价为6500，在仅高于周至和阎良区的情形下，同比跌幅高达27.4%，是西安区县中跌幅最大的一个，显现出了极大的不稳定性。

其根本原因，就是支撑蓝田房价的“基本盘”不足，“刚需”疲软。

需要考虑的是，作为西安“后花园”的蓝田，有无更多元化的发展策略？

其实蓝田本也有不错的资源。

其是四大名玉之一蓝田玉的原产地，境内有蓝田人等古遗址，有净土宗祖庭悟真寺，第二敦煌水陆庵，是中华民族尊为“始祖母”的华胥故里，有中国第一孝山、陕西“小黄山”之称、海拔2239米西安境内第一高的王顺山，还有美名在外的汤峪温泉。

只是这些手头的牌，都不尽人意。

2015年时，和田玉、独山玉、岫玉年产值分别为150亿元、200亿元和25亿元，而同期蓝田玉因为开采无序、加工粗糙、产品低端化、玉雕人才奇缺，产值仅为2亿。直到今天，蓝田玉远远未看到出路。

再看旅游，今年3月西安发改委发布信息，包括蓝田汤峪小镇等在内的13个小镇被考核为淘汰；也是3月，投资3.5亿元的白鹿原民俗文化村宣布拆除，曾经白鹿原主题景区扎堆的乱象仍处于洗牌之中。可见，在手的好牌因各种因素已频频爆雷。

那么，蓝田发展策略如何规划？

这里不多说，就举两个范本吧。

比如延庆（原延庆县）之于北京。其素来以北京后花园自我定位。从2005年起就实施生态文明发展战略，到2014年入选全国生态文明先行示范区。其以生态为先，优化产业布局，主推有机循环农业、新能源环保产业和旅游休闲产业，多年来成绩卓著，有国家级“菜篮子”生产基地7个，打造出归原有机奶、千亩有机葡萄等特色品牌，还位列北京唯一的新能源和可再生能源示范区。如今，延庆又基于空域优势，打造无人机产业科技成果转化基地。

其实，延庆的这一套发展思路，对于蓝田大有启示。除了生态建设思路之外，今年4月，蓝田通用机场获批，如何借助空域优势布局相关产业，其实就是一个值得蓝田深思的话题。

再说说长沙县，其也同样以打造长沙市休闲养生后花园为己任，但长沙县怎么做的？他们提出的思路是“宜工则工，宜农则农”，确定“一县两区、南工北农”的总体发展格局，具体来说，将县域划分为长沙经济技术开发区、长沙临空经济区、星沙松雅湖商务区、黄兴会展经济区、长沙现代农业区五大功能区，成就了长沙县发展质的飞跃。与此同时，长沙县全力支持创新创业，近年来每年安排1000多万元人才引进专项资金，其以产业带动县域经济发展。如今，丰硕的发展成果反哺居民——将每年新增财力80%用于民生，在全国率先实现校车镇街全覆盖、县城Wi-Fi全覆盖，年底前又将率先实现城乡公交镇街全覆盖，这样的县城，怎能不崛起，怎能不长年位列全国百强县？

从延庆的围绕生态，打造精准垂直的产业链，到长沙县戮力依靠实业兴城，都指出一个方向——县域经济的发达、居民安居乐业，归根要依靠明确的发展思路和实打实的自强之路。

蓝田崛起的希望，不仅仅在于引进开发商，一如省内许多市县走过的老路，徒有光鲜住宅，产业却萎靡不振。而要摆脱县域经济发展普遍存在的坐等靠要的依赖心理，摆脱“短快热”发展模式的短视思维，正视自身、革新观念革除发展陈疾以求自强，才能迎来真正的机会。