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继上周累计实施逆回购10000亿元后，2月17日，央行发文公开市场交易公告[2020]第29号。公告显示，为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。



1年期MLF利率从3.25%下降到了3.15%，在昨天新的LPR报价中显示：1年期LPR为4.05%，较上期下调了10个基点（1个基点为0.01）；5年期以上LPR为4.75%，较上期下调了5个基点。


很明显，受MLF影响，LPR报价相应下降，下降幅度最大10个基点，相当于一次降息。


MLF、LPR这二者之间，有哪些关联呢？


目前的利率传导机制是：MLF利率—LPR利率—贷款实际利率。


MLF是央行货币工具之一，央妈借钱给银行，并按照MLF来收取利息。银行再把这笔钱借给企业、个人，以LPR加减浮动利率的方式来收取利息。MLF对LPR有直接影响，MLF下调，LPFR必然会随之下降。


那么这次降息，对于绵阳楼市有什么影响呢？


首先来看一组对比：


1年期贷款利率主要用于指导实体企业贷款利率，昨天全国银行间同拆借中心受权公布LPR中，一年期自贷款利率改革实施以来的第三次下调，幅度高于前两次。


它的下调，目的所指非常明确：受新冠肺炎疫情影响，各地企业、实体经济从春节期间起经历了重度创伤，下调利率，意在下降低企业的融资成本，稳定经济增长。这是国家从投资层面对市场进行短期经济刺激的必要举措，是对企业和实体经济的利好。


5年期贷款利率则主要对个人住房按揭贷款和企业中长期贷款产生影响。此次降息，是继去年11月跟随MLF下调5个基点后，第二次下调。5年期利率下调所反映出的市场讯号，“央行救市，鼓励买房“，利好于购房者，在这之后你的买房利息可能会比原来要降低一些。


根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算，来举例：


首套房：购买一套总价90万元的房子，以贷款本金63万元、20年、等额本息的方式偿还，利率4.8%+84个基点，月供为4383.66元。按照现在的4.75%+84个基点计算，月供为4365.78元。每月月供少了17.88元，20年合计减少月供4291.2元。


二套房：购买一套总价140万元的房子，以贷款本金70万元、20年、等额本息的方式偿还，利率4.8%+103个基点，月供为4946.61元。按照现在的4.75%+103个基点，月供为4926.58元。每月月供少了20.03元，20年合计减少月供4807.2元。


对于购房者来说，每月月供少还接近20元，短期可能是杯水车薪，但总比没有要好。20年下来，房贷减少4000多，省下的这4000多元可以买个电脑，换个手机了。


而且根据明源地产研究院预估数据显示：2020年一季度，国民经济损失2-3万亿，约占全年经济总量的2-3个百分点。经济受损严重，这次的降息对于市场回暖影响不大，预计接下来房贷利率还会有下调的趋势，月供还有减少的可能。


楼市方面，新冠肺炎人传人的传播方式直接导致绵阳全市所有的售楼部暂停开放，土地、新房交易全部暂停，市场受到了严重冲击，成交量大幅下降，今年一季度整体不容乐观。


为了在短期内重新激活市场，刺激经济复苏，引导消费回暖，2月12日中央政治局会议指出要做好“六稳”工作，包括“稳金融”、“稳预期”等、货币政策延续宽松、重点抓投资和消费端，虽然没有提及房地产，但根据近期政策推断，房地产调控大概率还会进一步松动。


房地产作为特殊需求行业，与钢铁、建材、化工、机械、银行等行业息息相关，牵一发而动全身。全国经济受损严重的情况下，激活一个行业救活周边产业，国家更是不可能坐视不管。新冠肺炎这一下，将直接刺激绵阳楼市的发展。


综合数据表明，目前全国多地推出房地产扶持政策刺激楼市发展。



这些政策主要利好两个方面，土木工程和市场交易。


土地层面，根据以往惯例来看，最近两年，绵阳楼市的土地交易高峰阶段并不在一季度，习惯在三四季度集中爆发。


就算拍卖市场暂缓交易，今年首宗土拍也已经定档，在下个月3号正式拍卖。其他出让土地也通过协议、股权转让等方式进行。所以整体来看，土地市场交易对绵阳楼市的影响小于市场交易。



而且去年全年绵阳成交土地63宗，加上2018年底土地市场那一波金家林的项目还未开盘，现阶段市场囤货量足够消化一段时间。


新房这边， 2019年未销完的盘，和即将在今年推出市场的盘加起来，至少也有80-90个，销售时段直接被压缩剩下10个月（前提是3月前疫情得到有效控制），压力非常的大。不过，通过淘房家居网最近推出的市调显示，市场交易中断，被压抑的买房需求无处释放，预计疫情好转后将会大幅爆发，成交量会进一步攀升，错过的小阳春会以另一种方式重新来到楼市。


所以接下来这段时间，市场的重点在去库存。


同时，房地产作为资金密集型行业，交易一旦被中断，资金链出现问题，房企迫于资金压力，也会推出各种各样的折扣优惠，主要凸显在外来房企。以恒大为例，领地、世茂、朗基、东原等全国性房企加入了全民营销，无理由退房是疫情期间的热门词。这些房企在绵阳开发的楼盘也推出了对应折扣政策。疫情期间，对于他们来说，就是从线下到线上蓄客渠道的转变。


外来房企压力过敏，折扣优惠多多，却鲜少见本土房企有新一步。绵阳本地资金背景较为雄厚的房企，仍然处于观望期。这也不难理解，绵阳诸多房企都是通过产业转型或拓张进入房地产市场，这么多年累积的资本不少。


像九洲、长虹这样的国企就暂不举例。文泉目前在售的楼盘仅一个，新的项目都还没进入开发周期，而文泉理想城邦3期在市场中的节奏一直是淡泊如菊，不争不抢。与文泉稳扎稳打节奏恰恰相反的兴发，在高新区、游仙区共有4个盘，除了东湖融城还未开盘，兴发御景湾、兴发铂金华府这些盘以价换量在市场中占据不少份额，暂缓销售对资金的影响并不算大。而且2019年底又通过土地变性再度开发两个项目，无论怎么看，都不像是差钱的样子。


总体来看，恰逢央行降息，房企打折，对于“刚性需求“购房者来说，上半年是买房上车的最佳时机。