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城建发展预计2022年归母净利润为负值，近期人事调整较为密集，以1.59亿元收购控股股东目前营收净利润皆为负值的子公司100%股权。

近期，北京城建投资发展股份有限公司（以下简称：城建发展，600266.SH）进入较为密集的人事调整期。公司更换杨宇威为非公开发行股票持续督导保荐代表人，聘任董事、副总经理许禄德为董事会秘书，指派徐利君负责2022年度财务报表及内部控制审计及项目质量复核工作。

业内人士表示，城建发展的此番动作或许与其目前的业绩有关。2022年，城建发展预计实现归母净利润-10.92亿元至-7.91亿元，上年同期为6.41亿元。此情况下，城建发展以1.59亿元收购控股股东目前营收净利润皆为负值的子公司100%股权。针对上述情况，发现网向城建发展发送采访函请求阐释，但截至发稿前，城建发展并未给出合理解释。

公司内部人事调整较密集

公开资料显示，城建发展于1999年上市，公司是以房地产为主业的大型专业品牌地产商，开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼等多种业态，逐步形成了别墅产品高端化、商品房产品品质化、保障房产品标准化的产品格局。

2月21日，城建发展发布更换非公开发行股票持续督导保荐代表人的公告，原保荐代表人郭瑛英因工作变动，不再担任公司2014年非公开发行股票项目持续督导期间的保荐代表人，中信建投现委派保荐代表人杨宇威继续履行持续督导工作。

据了解，杨宇威为保荐代表人，硕士研究生学历，现任中信建投证券投资银行部高级副总裁。

（图源：wind，公司公告）

另一方面，2月11日，城建发展表示，公司聘任董事、副总经理许禄德担任董事会秘书一职。2022年11月，因许禄德代行董事会秘书职责已满三个月，根据相关规定，公司董事长储昭武代行董事会秘书，任期约4个月。

不过许禄德目前暂未取得上交所颁发的董事会秘书资格证书。对此城建发展说明，公司认为许禄德具备担任董事会秘书所必需的专业知识及工作能力，且未发现其存在不得担任董事会秘书的情形。

稍早之前2月3日，城建发展表示，续聘大华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2022年度审计机构，同时，由于工作安排调整，指派徐利君替换李峻雄作为项目质量控制复核人，负责公司2022年度财务报表及内部控制审计及项目质量复核工作。

（图源：wind，公司公告）

对此业内人士表示，虽城建发展在2月人事变动较为频繁，不过目前多为内部调整，不会造成公司发展战略的重大变动。但此轮人事调整或许与城建发展近年来的业绩有关。

业绩大变脸，1.59亿收购控股股东负营收子公司100%股权

1月14日，城建发展披露《2022年年度业绩预告》，公司预计2022年年度实现归母净利润-10.92亿元至-7.91亿元，上年同期为6.41亿元；预计实现扣非净利润-6.63亿元至-3.63亿元，上年同期为9.35亿元。

对此城建发展表示，其一，公司和参股投资企业于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，报告期公司和参股投资企业所持有的交易性金融资产股价下跌，导致公司公允价值变动损益和投资收益呈现较大负值。

其二，因新冠疫情影响，公司子公司开发的部分项目未能按原计划于年内实现入住，未能结利，且公司及子公司根据属地相关政策要求，对商业地产租户实施了租金减免共9100万元，对公司报告期实现利润产生影响。

同时，由于公司尚未取得部分被投资企业2022年年度财务报告，参股企业投资收益可能对本次业绩预告产生影响，具体影响数额存在不确定性。

（图源：wind，公司公告）

在此情况下，1月14日，城建发展发布《关于收购北京城建兴瑞置业开发有限公司100%股权暨终止与集团公司合作开发望坛棚改项目的关联交易公告》，公司收购控股股东北京城建集团有限责任公司（以下简称：集团公司）持有的北京城建兴瑞置业开发有限公司（以下简称：兴瑞公司）100%股权并终止与集团公司合作开发望坛棚改项目。

城建发展此次的交易目的为理顺管理关系，彻底解决同业竞争问题；兴瑞公司成为公司的全资子公司后，公司将享有望坛棚改项目的全部开发收益。随着望坛棚改项目销售和结算，将对公司业绩产生积极影响。此次交易的收购价格为1.59亿元，较评估基准日账面净资产溢价53.69%，收购资金来源为自有资金。

（图源：wind，公司公告）

据了解，兴瑞公司成立于2016年5月23日，注册资本为1亿元，主营业务为房地产开发、出租商业用房及办公用房、物业管理等。

近年来兴瑞公司的营收持续恶化，2021年及2022年前三季度，兴瑞公司的净资产分别为2.89亿元、8044.06万元，同期营业收入为332.94万元、-37.97万元，净利润为-5195.95万元、-2.09亿元。对此，业内人士指出收购兴瑞公司虽可为城建发展带来即时的开发收益，但目前兴瑞公司是否存在可持续经营的能力，兴瑞公司当下的经营能力是否会对城建发展的长远发展不利尚未可知。

（图源：wind，公司公告）

据悉，兴瑞公司的最终受益人为蔡志强，现任城建发展副总经理一职；截至2月21日，兴瑞公司及城建发展控股股东集团公司共涉及司法案件超999条，风险关系862条；累计涉及行政处罚26次，罚款总金额96.45万元，环保处罚15次，罚款总金额14.75万元。

（记者罗雪峰，财经研究员高冉）