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数据来源：AUR投资分析平台、榆叶飞云整理

数据范围：以招拍挂土地为主；包含255个企业

物业属性：以可售型涉宅物业为主，一级土地开发及产业、文旅等用地不予统计


——结论前置——

1、TOP20拿地规模下滑，各梯队门槛值全面下跌

2、杭州民企的生存环境相比上海较为友好，仍有企业“弯道超车”

3、利润空间分化较为严重


整体解读

TOP20规模下滑，各梯队门槛值全面下跌


2022年，TOP20房企拿地计容建面703万平，同比2021年下滑46%，拿地规模创下近年历史新低。从拿地金额上来看，2022年拿地金额1340亿元，同比2021年下滑39%，与2020年基本持平。


图：2019-2022年杭州TOP20房企拿地金额及拿地计容建面

（亿元、万平）

数据来源：AUR投资分析平台、榆叶飞云整理


从门槛值来看，各个梯队房企的缩量特征均较为明显，拿地金额、拿地计容建面门槛值全面下跌。


表：2021-2022各梯队房企门槛值变化

（亿元、%）

数据来源：AUR投资分析平台、榆叶飞云整理


备注：TOP5房企指排名1-5的房企集合，TOP10为排名6-10的房企集合，TOP20为排名11-20的房企集合，各集合不重复计算


从拿地集中度方面来看，头部房企的资金优势也越来越明显，拿地金额集中度进一步向头部房企倾斜，更易斩获优质地块。


表：2019-2022各梯队房企集中度变化

（亿元、%）

数据来源：AUR投资分析平台、榆叶飞云整理


企业解读

民企身影相对活跃，利润空间分化严重


从企业性质变化上来看，2022年民营房企在杭州的生存空间有所缩小，但相比上海来说依然较大，滨江作为区域性本土民企，在杭州持续深耕，2022年名列拿地金额、拿地计容建面双料第一。


图：杭州2019-2022TOP20中不同企业性质房企构成

（个）

数据来源：AUR投资分析平台、榆叶飞云整理


图：上海2019-2022TOP20中不同企业性质房企构成

（个）

数据来源：AUR投资分析平台、榆叶飞云整理


从企业参拍意愿情况也能看出，民企在杭州土拍市场上依然有活跃的身影，滨江频频出手，参拍地块数量遥遥领先，众安、中天美好、保亿等民企也均在列。相信随着杭州土拍规则不断优化，资金监管要求降低的政策背景下，2023年民企参与度或将进一步提升。


图：2022杭州拿地TOP20房企参拍地块数量情况

（块）

数据来源：AUR投资分析平台、榆叶飞云整理


从企业名次变化情况来看，2022年，融创、龙湖拿地金额锐减，TOP5仅剩滨江一家；但众安集团、中天美好在土拍市场参拍积极，2022年拿地金额均有所上升，成为新晋腰部企业；保亿、泰禾2019年以来首次入榜，在杭州重启布局。保亿获取的杨岐山单元SJH-XS1903-07地块对应项目湖珀润园已在2023年1月12日实现首次开盘；泰禾获取的康桥单元GS1202-03地块对应项目运晓花映里已在2022年12月28日实现首次开盘。


表：2021-2022杭州拿地金额TOP20房企名次变化情况

（亿元）

数据来源：AUR投资分析平台、榆叶飞云整理


从企业获取的地块利润测算情况来看，利润空间分化较为严重，华发、建发、联发、浙江交投、中天美好获取的地块利润率较高，而保亿、万科、长住等企业的利润空间较小。例如保亿获取的杨岐山单元SJH-XS1903-07地块，经测算利润率为-7.55%（完整版地块利润测算明细请添加文末小助手获取）


图：2022杭州拿地TOP20房企地块净利率测算结果分布情况

（%）

数据来源：AUR投资分析平台、榆叶飞云整理


总结猜想

为什么杭州民企生存空间相对更大？


《长三角系列房企拿地榜单》已经总结出上海、苏州、杭州三个城市的房企排名特点，上海房企投资意愿不改，但洗牌现象明显，民企无缘TOP5；苏州国企断层第一，托底现象较多，民企参拍意愿度较弱；而杭州民企生存环境相对上海、苏州都要友善许多。从原因猜想大致有以下几个方面：


1.杭州政策对房企的规模要求、资金要求相对更友好。上海此前是打分入围政策，申请参拍的房企需要先接受打分审核，入围之后才能出价竞拍，这导致部分民企打分不够无法入围，而杭州则是具有房地产开发资质，门槛较低；另外，苏州签订出让合同当天付一期款 签订出让合同后3-6个月付二期款，每次50%，而杭州政府则设置为土地款可以晚交，最多可以拿地后一年缴纳，对于民企资金回笼更为友好。


2.杭州城投融资已经被限制，导致城投托底比较困难。杭州政府挂地前会优先与民企沟通而不是考虑城投托底。

3.杭州市场情况相对比较客观，首先，对民企来说杭州土地款相对一线城市依然具有性价比，资金压力较小；再加上22年3、4、5批次土地远郊核心区地块放量，更为符合区域深耕的本土房企的布局逻辑。

4.从杭州的市场生态来讲，小而美的地方型房企较多，具有天然生存空间，而布局上海的民企以全国性居多，暴雷潮使其受影响更为严重。



——END——


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