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1、一手住宅市场分析

2021 年上半年深圳楼市经历着严查经营贷、房贷利率上浮等因素的考验，市场买房热情有所下降，从成交总量来看，上半年新房市场仍交出一份不错的成绩。


2021 上半年深圳合计成交26140 套新房住宅，同比 2020 年上半年（16727 套）增加 56.3%，成交面积 2554281 平方米，同比增加 54.0%。综合分析，去年同期正面遭受疫情影响，成交量稍有回落；加之今年上半年调控政策重锤落在二手市场，挤压大部分购房诉求流向一手市场，拉升上半年一手住宅行情。

2019年上半年-2021年上半年深圳一手住房成交量


2、宝安区、龙岗区及坪山区成交量位列全市前三

2021 上半年宝安区成交 7091 套新房住宅，同比增加 2.3 倍；成交面积 710403 平方米，同比增加 2 倍。满京华云著华庭、万丰海岸城玺园、珑湾世界花园、佳兆业樾伴山、清平华府等是宝安区的主力成交楼盘。


中海阳光橡树园、卓弘星辰、新霖荟邑、丁山河畔、利德悦府等是龙岗区的主力成交楼盘，2021 上半年龙岗区成交 4783 套新房住宅，同比减少 17.3%；成交面积 444486 平方米，同比减少 20.9%。


2021上半年坪山区成交 3722 套新房住宅，同比增加 2 倍；成交面积 342068 平方米，同比增加 1.7 倍。润樾山、碧湖春天东花园、花样年旭辉 · 好时光家园、佳华领悦广场、万樾府等是坪山区的主力成交楼盘。


3、开放三胎，住房需求升级

随着国家开放三胎，买家对住房面积的诉求逐步提高。上半年深圳 90㎡-144㎡面积段房源，占比全市成交量的 52.8%。2021 上半年深圳新房住宅小户型产品 90㎡以下的户型成交 11593 套；改善型产品 90-144㎡户型成交 13778 套；大户型产品 144㎡以上的户型成交 769 套。


4、2021上半年深圳各区在售楼盘

今年上半年新房入市脚步不松懈，共有51个项目入市销售，有豪宅有刚需盘，随着开盘项目陆续网签，全市一手住宅的网签量有所上升。


从数据来看，拿证项目数量最多的前三个区域分别是宝安、龙岗、南山，拿证项目数量最少的三个区域分别是大鹏、福田、龙华。


2021年1-6月，宝安拿证项目共有14个，万科都会四季花园、会展湾东城广场、星河荣御花苑（一期）和兴围华府较受瞩目，共备案10567套。


龙岗拿证项目共有10个，分别是颐璟名庭、缙山府二期、佳兆业壹都汇大厦、佳兆业中央广场二期、保利勤诚达誉都、星河盛境、仁恒梦创广场、新霖荟邑花园、利德悦府和卓弘星辰花园，共备案6858套。


南山拿证项目共有9个，主要是改善盘，分别是创智云城、临海揽山御园、半山臻境、中泰·印邸、深铁懿府、香山道公馆、前海中集国际商务中心、天健悦桂府和前海天境，共备案4787套。


除了以上3个区域以外，坪山区有5个项目拿证，分别是玺悦台、万樾府、信达泰禾·金尊府、佳华领悦广场和恒大城一期花园，和龙岗一起成为深圳刚需盘供应的主力区域之一。


5、住宅去化率分析

2021年上半年，深圳市住宅整体去化率40.4%。截止6月30日，新房住宅可售套数32505套，较2020年年底32,156套的可售存量下降0.8%，近一年疫情影响了供应量。


过去1年，深圳一手住宅月度去化周期跌势明显，2021年4月甚至一度跌破4个月，创历史新低，第二季度才小有回升，到6月份去化周期依然只有4.5个月。


整体来看，相对全国平均49个月的去化周期，深圳一手住宅的去化周期处于比较低的水平，说明市场长期处于供不应求的状态，今年上半年尤为严重。