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信托作为唯一跨全市场的金融牌照，具备融资功能多样性和业务模式灵活性。2008年至2020年房地产迎来几轮扩张时期，相关资金融资需求爆发，叠加银信合作开启，信托业规模快速扩张，先后经历起跳期、高增期和爆发期，一度增至26万亿，这十年间信托业务能够迅速推升，同时监管对于信托行业进行多次的清理整顿。

▌信托业十余年升腾跌宕

2008年末启动“四万亿”强宽松政策，刺激基建和房地产发展，信托业规模也迈入高速增长期。流动性宽松叠加政策放松，房地产市场大幅扩张，对融资的需求也迅速放量，2008年信托资产余额首次突破万亿，并在2009-2012每年都实现年同比超50%以上的增长，从2007年末的0.9万亿上涨至2012年末的7.5万亿，实现五年7倍增长。

2012-2015年期间，伴随着房地产与基建投资作为稳增长主要抓手，信托资产余额虽仍持续保持增长，在2015年末突破16万亿元。2016年，银监会鼓励通道回归信托，短期导致信托资产余额泡沫化膨胀；2017年末信托资金余额达到26.2万亿元，触及历史峰值。

2018年《资管新规》正式稿落地，破刚兑、去通道、上下穿透、禁止期限错配等规定，导致信托存量业务和资金来源方同期均面临整改，导致信托行业规模显著承压。

2019年5月银保监会出台“23号文”，7月对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示，房地产信托余额从此进入严监管模式。

信托规模也从2018年开始进入下跌阶段，据数据显示，截至2021年末，信托行业规模跌至20.5万亿元。

▌房地产信托频频遭遇兑付危机

2018年以来，行业资产质量有所承压，房地产信托违约金额占行业比例逾八成。2020年来房地产行业监管与融资政策收紧。根据统计，2021年房地产信托违约金额为917亿元，占全行业总违约金额比例为61%。

国际四大会计师事务所之一发布的《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》指出，非银行业金融机构的不良资产同比增幅高达38%，显著高于商业银行和非金融企业的不良资产增幅，主要原因是房地产信托违约大幅增加。

从资产质量看，近年来地产项目风险频发，考虑到未来部分房地产行业风险事件或进一步演绎，兑付压力较大，目前市场预期持续偏弱，需关注信托链条中潜在的资产质量问题。

为了避免被 “ 雷声” 不断的房地产信托炸翻 ，从2021年开始，越来越多的信托公司开始减少房地产信托产品的发行，部分公司对于房地产业务处于暂停状态，不再新增业务规模。中国信托业协会公布的2022年一季度信托行业数据显示，截至一季度末，投向房地产的资金信托规模为1.57万亿元，同比下降27.71%，环比下降10.85%，占比进一步下降至10.64%。

随着恒大、世茂、融创、宝能等曾经的地产巨头相继暴雷，信托业将面临较大的兑付风险，从信托兑付的时间节点看，兑付风险已在今年集中出现。

除中小信托公司外，部分“头部信托”也陷入纠纷之中。例如，“信托一哥”在今年地产项目正式暴雷，重庆信托地产项目几乎全盘性违约，中融信托等地产项目早在去年已出现大面积频繁违约。

▌警惕存量地产压力

过去几年间部分公司总资产规模大幅增长，增速最高的为光大信托，近几年信托资产规模增长逾40倍，中信信托、五矿信托均增长20-25倍；从房地产业务存量看，中信信托最高，逾1600亿元，中融信托、中航信托、光大信托为900亿元左右，五矿信托、平安信托约600亿-800亿元，其他信托公司均为600亿元以下。

虽然在严监管下信托行业规模已有较大幅度的压降，但2022第一季度末总资产规模仍超20万亿元，房地产信托规模均达1.6万亿元，且行业整体杠杆率处于较高水平、地产压力持续下对信托业的影响不容小觑，尤其重视后续风险演绎和传导影响。今年下半年信托业有1.6万亿元到期，当前地产下行压力持续，房企的资金链压力还处于紧张期。

目前市场对地产预期偏差，需紧密跟踪政策层面对地产的政策力度和举措，若市场购房信心和开发商融资能力能有效修复，信托业面临的困境可进一步缓解。


来源：立信而托公众号