Bitget下载

注册下载Bitget下载，邀请好友，即有机会赢取 3,000 USDT

APP下载   官网注册

#11月财经新势力#这几天听到朋友聊到房产投资的话题，这不由得引起我一番思考。

正如老唐所说的，投资就是比较不同资产之间的收益。

任何投资，绝不是凭感觉拍脑袋做决定，这样的话很可能最终得到的是一笔糊涂账。

投资就是要从资产内部价值出发，通过挖掘底层逻辑，大致推算其内在价值，从而预估投资收益。

说人话，就是为这笔投资找到赚钱的逻辑，从而提高投资胜率。

房产投资也是如此。

我所在的城市为三线城市，房价每平方大致1万上下。

以我朋友为例，一套120平米的房子总价120万，把他隔成5间单身公寓，每间装修2万，总装修10万，也就是初始投资130万，按照每套单身公寓1000元每月出租，一套房子每年可收租金6万。

那么房产投资每年收益为6÷130＝4.6％。

总体收益略高于银行理财存款。

如果我们采取按揭贷款方式，按照30％首付，即36万，装修10万，则初始投资46万，剩下84万贷款，利率为4.3％，按照30年等额本息，按一下计算器，则每月需还款4157元，每月实际租金收入为5000-4157＝843，每年租金收入10116元，则投资收益1.0116÷46＝2.53％。

收益还不如银行定期存款。

有人说，账不能这样算，你要想，你只要花46万，就可以利用租金来还按揭贷款，也就是说投入46万，最终赚的120万房产！

话说得没错，但是你别忘了，这个房产可是要等到30年后才算是最终赚到手的。想想看，46万，30年，赚120万，平均年化收益3.2％！

于是，又有人提出，房价最终是会涨的，房租也是会涨的，这话是没错，但是我们同时也要考虑到房屋的折旧维护成本开支，而且，租期结束到下个承租方到来，期间的房屋空置，每月催收回款偶有拖延等等，我们大致把这些当成是房价上涨的对冲。

况且房价大幅上涨的时代已经过去了。

所以，这么算下来，房产投资实在算不上是一笔好投资。

那么，股市投资如何呢。

已经有研究证明，股市投资收益是优于房产，债券，贵金属等投资，是收益最高的一项投资。

以沪深300指数为例，长期（10年）持有沪深300的年化收益在5.3%左右。如果计入股息（平均以2.5%来计）。那么从历史数据看，沪深300的年化收益（含股息）在7.8%左右。

妥妥跑赢房产投资，而且这是不择时的，如果你在市场低估时加大投资额度，在高估时刻减少投入或逐步停止投资，那么收益会更高。

以指数基金来比较可能还不够直接。

我们也可以选择一些股息率高的股票来对比。

我们以当前的股市为例（2022年11月），目前在恐慌情绪下，市场上有不少股息高于7％以上，46万初始投资，每年可收到股息3.22万，则15年就可以达到120万，比房产投资更快。

这期间，就是要确保公司长期经营赚取利润，目前市场上仍有不少这样优质标的。

我有写过一篇《稳赢的高股息投资》，里面有关于高股息投资的详细解释。

有人说，股市波动太大，风险太大。实际上，波动不是风险，公司未来经营不确定才是最大的风险，只要公司能每年赚取真金白银，那么，下跌只是提高收益的大好机会。

房产投资没有波动风险吗？

其实也有波动风险。

以我城市为例，假设每平方米房价对应每股股价，则我所在城市房价由早期的1.1万、1.2万，目前已跌到0.8万、0.9万，这不相当于股价下跌吗？

如果房产也有上市交易，则每天波动也是让你心惊肉跳。

同理你只要把股票当成房产，上市交易有一个好处，就是他在悲观的时候会更悲观，在乐观的时候会更乐观，这就给我们利用的机会，以此得到更高收益。如果你能利用恐慌情绪，在每平方跌到0.2万、0.3万价格买入，相当于建设成本价，那么安全边际相当高，回归价值只是时间问题了。

当然更多人是被悲观和乐观情绪利用，从而追涨杀跌，十赚九亏。

这个时候，你还会以为房产投资是一笔好投资吗？

以上仅从我所在三线城市房产为例，一线城市收益可能会更高，但长期来看，仍跑输股市投资。

所以我们看到别人看似赚钱的投资，深入细算一下，可能并非如此。