融资的商铺敢投资吗(怎样拿商铺去融资)

在宁波，实体商业的分布在各个商圈、购物中心、写字楼底商以及社区。

2015年，宁波市区常住人口409万。据市贸易局初步统计，宁波大市范围内目前已开业和在建、拟建的，大型商业综合体有57个，总建筑面积超过1000万方。中间4年，这些数字还在逐年上升，2019年宁波拟开业商业项目14个，商业体量累计超100万方。

不用去算数字上的容量是否超标，就能知道商场的分布并不均匀，仅目视就能感受到鄞州区商业体的泛滥，大小购物中心不下20个……宁波的商业已经出现局部饱和，导致部分商场人气不足。和前两天说的写字楼空置率相似，商铺的空置率逐日上升。

即使是同一个商场里，也有冷热不均的景象。前不久，就有网友在贴吧质疑明州里是不是要倒闭了。负一楼的盒马一直生意不错，1楼的店面也是全开状态。而2-4楼却大量店铺呈现关闭状态，未正常营业的商铺多达16家。

并且，商业快速增长还带来一个明显的现象：购物中心几乎以一种相同的模式在复制粘贴，缺乏独特性。

上周，我们就简单提过买商铺是个技术活，具体参考揭露宁波买房5大误区！买40年公寓、投资商铺、捡漏老破小

01

一铺穷三代

投资商铺坑在哪？

投资本身就充满了未知性，赚得盆满钵满的人不会少，但对于普通人，缺乏专业的眼光分析，单凭销售一通天花乱坠就头脑发热的人，简直是送上门去被宰。

【流通性差，出租回报率难保障】

商铺的首付一般为5成，贷款10年，和公寓相同。杠杆率低，加上高额的转手税费，商铺的流动性也不太好。

因为变现的不容易，很多商铺都是长期持有，决定商铺价值的是平均年出租回报率。但这也是建立在商场能够长期保持一定人流量的基础上。

大部分商铺的年收益率在6-8%，能达到10%的可以说是比较优质了，大概10年能收回投资。而这几年商铺投资回报率还有明显下滑。

像那些动辄15%的，听起来极具“诱惑力”，基本是可以判定为美好的梦境。

这么高的效益，开发商是钱多了烧手，要卖出来吗？

要知道真正好地段的好商铺，早早就被人瞄上了。很多时候这种所谓的高收益项目，就是无良开发商设置的吸引客户投资的陷阱，在项目未完成时便卷款潜逃的不在少数。

【包租，开发商变相融资，高收益的背后是高风险】

“承诺包租10年、20年”、“售后返祖，白送收益”不得不说，这是非常吸引客户的一种手段了。本质上，这一系列操作是开发商为了快速资金回笼。

这种售后包租商铺一般都是在购物中心里的产权“格子铺”，简单说就是将整层的大平层分成20-30㎡或者更小的铺位，实际上是没有真实划分开的，然后就卖产权面积。

商业地产的盈利模式可以分成物业全部持有，全部散售、自持+散售的。

买独立商铺可以自己经营，毕竟在温暖的城市，开个小店是无数人的梦想。累了也可以出租，无关紧要。

而售后包租商铺，本质上是虚的，只要不返租就没有任何使用价值，一旦发生纠纷，投资人甚至找不到自己的铺子在哪个位置。

宁波实行售后包租的商业广场不少。

1872花园坊约定5年包租，前三年投资回报率为5%，直接抵扣到商铺总价，相当于总价200万的商铺，投资者只需要付170万。后两年则按照招商的商家租赁多寡，直接返利。

而同样位于江北区的姚江里是包租15年，前五年6%6%7%7%8%，后10年9:1分红，业主拿实际租金9成。

后续会如何发展还有待时间的考验。

较为典型的失败案例就比如鄞州的联盛商业广场，2015年就曾陷入“欠租门”，最早开业的A区和B区，因引进的品牌吸引力不强生意冷清，公司资金链断裂等原因无力支付160位业主的租金。

对购物中心来说，不管是定位、市场策略、日常运作都需要专业运营存在，全部自持不用说，投资者也沾不上边。

复杂的是自持+散售的，笔者认为选择开发商自持比例在40%以上的，是降低投资风险的方法，这样将开发商和个人的利益进行了捆绑，抗风险能力更强，而一旦成功，商铺价值的增长也会更多。或者选择有过成功开发经验的开发商也是一种途径。

以上是较为典型的两种，商铺的坑当然还有很多，会掉坑的，终究还是被眼前的收益所蒙蔽。

02

投资有千百种可能

商铺就没有机会了吗？

自然不会，即使说商铺没前景，相信还是会有大批不信邪的人一往无前，不要你觉得，只要我觉得，大家都懂。有人的地方就有江湖，有利益的地方就少不了投资客。

可以着重关注以下几个因素。

决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！

地段可以说是决定商铺价值的首要条件，市中心可能是城市商铺最贵的地方，而在偏远楼盘的临街店面，有时只能作为仓库使用，实际价值甚至低于同地段住宅。

宁波传统的天一商圈、老江东商圈、万达商圈，就是各方面配套已经成熟的地段，有大量稳定的消费基础。

当然繁华地段的商铺虽价值高，投资代价也是相对较高的。成本高了，其他方面的条件不好，租金不高的话，投资收益率无疑会大打折扣，毕竟，50万的商铺年租金和100万的商铺对租金的要求也是有差距的。

但很多投资者往往会陷入一个误区：过分讲究地段，需要注意，并非地段好就可以百分百确定投资收益也会非常高。

例如海曙的恒一广场，位于宁波客运中心斜对面，地段不差，客流量却很一般。

【人流量密集的地方，消费旺盛，即使不中亦不远矣】

老话说人流就是财流，不可不察。一个商铺是否值得投资取决于人流量，它决定了商铺在未来经营中的基础客流量。

人流量的定位，也决定了商铺能够面对的客群水平。不要指望社区底商做精品定制，高端商业体定位城中村，这明显不符合市场的经营策略。

固定人流量看住宅区，拆迁安置房和新开发的楼盘入住率区别很大，要多调研，才能了解真实情况。

流动人流量看行人，注意统计车辆是没有意义的，就像高架上车来车往，高架下却恰恰是城市人口最少的区域，车流不能带来消费。当然，人流量转化为消费，又是另一个问题了。

姜山独一份的海港城，本身周边位置多安置房，老年人居多，人气不足，少量的年轻群体还被不远的环球银泰城稀释，商铺大面积关门。最近听说连对散客依赖性低的家居工厂店都开不下去了，租不出，卖不掉，投资这里的感觉可想而知。听说今年业主开始能收租金了，情况恐怕也不乐观。

【选商铺也要挑颜值，就要最亮眼的那个崽】

有报告称 65％ 以上的人会在逛商场的过程中会临时改变购买计划，笔者就经常如此，为了买泡面去的超市，最后买了一购物车的其他食物。

所以在投资中有一个先后的原则：能买临街的门面就不买内铺，因为显眼，临街门面的展示机会更多，客户能看到次数也更多，道理如此简单。

再想得悲观一些，烂尾的时候，临街门店是最后一根救命稻草。

海曙区集士港威尼斯商业广场烂尾4年多，内部一片狼藉，广场无法开业，260多户业主被套牢，求助无门。为他们感怀的同时，笔者注意到，广场一楼临街店面有部分门店是成功出租的。也算在这个悲剧中，为部分业主挽回了一些损失。

【群羊效应在哪里，都是适用的】

商铺投资也很讲究群羊效应，一般来说，也就是商场中的主力店，如大型超市或影院等，他们对位置的选定、面积大小、投资回报都有相对专业的判断，安全系数高，小型商家就完全可以借力，俗称抱大腿。当然这是在招商阶段的考虑了。

现在又多了一种网红品牌，主要吸引的都是当下的年轻消费客群吸引力，而这也恰恰是热爱商场消费的重要群体，对人流量的吸引和商场的定位都有好处。

去年有段时间，印象城引入了鹿角巷可谓是相当火爆，全宁波仅此一家正品，吸引很多人排队购买，当时笔者在对面的网红眼镜店驻足，近一个小时，排队人群都络绎不绝。后来喜茶入驻，又遭抢购。印象城一直是我印象中招商做的比较好的广场之一。

宁波很多商业体也有类似操作，万达有奈雪の茶，高鑫广场有幸福侯彩擂，大家都有意识的招揽新鲜的、潮流的品牌入驻。

总结

商铺投资的风险和住宅不同，赌的不是涨幅，而是未知，一念天堂一念地狱。

现在的商铺正处于两极分化的情况，投资风险极大，试错需要成本。没人能预见未来，赌赢了，皆大欢喜，赌输了真的是“一铺穷三代”。

电子商务对实体商店的压迫，不是呼吁几句回归线下就可以消融的，真正实行到位还有很长的路要走。

这就要求投资商铺更需谨慎，销售猫腻可能隐藏很多风险，运营模式也可能影响收益率。如果开发商缺乏集中运营的能力，后期人气情况、资金支持可能有折损，返租类型更是风险太大，无异于隐藏的暴雷。

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